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创业地产不是做孵化器,而是种生态树

《明源地产研究》60期
2016-01-22 15:19:40
人物:杜晶    企业?#21644;?#21019;地产董事长
导读:所谓的创业地产3.0版本就是要打造生态,打造一个企业之间相互协作的生态环境,初创企业、成长型企业及成熟企业之间促进带动,融入创业服务和融资平台的创业生态圈。
 创业地产是地产开发市场的一个新的?#31181;В?#23427;和住宅地产、养老地产、旅游地产、商业地产等等是一样的,是地产多元化发展中的一个方向。创业地产的外延涵盖了我们通常所说的产业地产、联合办公、创意园区、孵化器、YOU+公寓等等。
创业有可能会缔造一些这样的人?#28023;热?#26410;来的90后,他们可能?#29615;?#21464;成大老板,但是他们有机会,遇到了互联网分享的年代,他们更遵守规则,也许会像西方一样,会诞生很多的中产阶级。所以,创业地产?#37096;?#33021;有足够的市场需求,而且?#28216;?#20204;拿到的数据来看,目前创业的人群比中国老龄化的人口还要多。
 
一、创业地产3.0是打造互联网+的生态链
创业地产已经到?#35828;?#20195;的过程,第一代的创业地产就是租房子,做简单的二房东,我们管这叫创业地产1.0版。创业地产2.0版就开始制作内容了,?#28909;綾本?#30340;798,华侨城Loft,但大多数是文创类的园区,园区与企业、企业与企业之间还是简单的租赁关系。
所谓的创业地产3.0版本就是要打造生态,打造一个企业之间相互协作的生态环境,初创企业、成长型企业及成熟企业之间促进带动,融入创业服务和融资平台的创业生态圈。往简单点说,创业地产本质跟当年卖住宅的时候一样,无非就是有人刚结婚买个两房的首置产品,有人要改善,有人要再次改善,有人要买别墅,买大房子。企业从孵化器里面享受免费办公位开始,慢慢成熟、成长,最后他也需要一整层楼,甚至几层楼,我们希望在创业园区里面形成一个互联网+的生态链或者生态树。
 
二、羊城同创汇案例:老报社变身创业园区
拿香港人的保育活化的概念,加上我们的创业地产模?#21073;?#25105;们做了一个改造羊城晚报老报社的项目,它现在的名字叫羊城同创汇。
这是30年前的一栋楼,“羊城晚报”这四个字是叶剑英提的,华南的人都很熟悉这份报纸。这个老房子是广东省委的资产,没有人敢把它拆掉,它能做什么?
我?#21069;?#19968;栋编辑楼、一栋印刷楼,做成了写字楼,把历史上武警站岗的街区打开,原来的?#31243;?#21464;成了一个社区?#31243;謾?#21407;有印刷机器所在的地方腾出来12米高的空间,做成一个6层的机械停车库,解决园区200多个停车位的问题。写字楼的大堂,我们敲掉了一块楼板,做出架空层,把园区的唯一一棵大榕树露出来。
1、腾讯和3W咖啡是“主力店”
我们引进了腾讯在广州乃至华南的第一个众创空间,腾讯暂时是没有孵化器自营团队的,本来是让同创自营,?#19994;?#26102;也是?#26469;?#27442;动,人家告诉我孵化器里面有很多赚钱的机会,50万投一家公司,投个几十、上百家,万一投成了一家,你就赚大了。后来?#19968;?#20102;两个月的时间考察?#26412;?#28145;圳所有的孵化器,最后发现不能做,以前王石教导“不熟不做”,跨得太远,你转型很难成功。
所以后来我们找了3W咖啡来运营这个孵化器。3W咖啡一进场就提出这个孵化器缺少了一个很重要的东西,就是?#36153;?#20013;心。这些创业的团队和来投资的风投如果没有这么一个场所,他们没有办法实现所谓的共享、分享,所以我们决定把1000平米的传统大礼堂改造成了一个?#36153;?#20013;心。
腾讯的孵化器有4层楼,3000平米,加上3W咖啡进来之后需要1000平米的?#36153;?#20013;?#27169;?#24635;共是4000平?#20303;?#22914;果拿传?#25104;?#19994;地产的概念作对照,羊城同创汇就是一个4万平米的商业,腾讯众创空间就是主力店。
2、自己不做创投,搭台引入专业机构来干
我们现在的写字楼最小面积是20平方米,出租的情况?#36141;?#22909;,经常有客户说,我们先在这里占个点,租一个20平米的写字楼做一个创业机构,看看有什么机会。这些小企业没有自己的会议室,所以我?#21069;?#39030;楼最好的空间做成了一个创业会客厅,目前是免费,以后可?#26434;?#20607;使用。
以同创目前在房地产赚的钱?#37096;?#20197;做创投,但我们坚决不做,但是在这个行业里面有很多机构,?#28909;?#35828;IDG、达晨、启赋等等,他们是专门做创投的事情,种子基金、天?#22815;?#37329;,我们跟他们签协议,邀请他们在这里挂他们的牌子,邀请他们两个礼拜来做一?#20301;?#21160;,邀请他们来这里?#21019;?#19994;团队的?#36153;蕁?#25152;以,我们所说的创业地产并不是做孵化器或者做创投,这个行业就像传统房地产开发,不见得设计院要自己开,施工单位要自己做,自己组建销售团队,?#23548;?#19978;它还是一个资源整合。
3、建立岭南报业博物馆,给园区留下历史印迹
我们去上海参观和平饭店、国?#21490;?#24215;,看到人家二楼有一个博物馆,周恩来吃过的?#35828;?#22312;里面,退休的老员工做解说员。后来我们说做一个羊城晚报的博物馆,目前已经开业,叫岭南报业博物馆,进来这个园区的人能?#19994;?#19968;个历史的痕迹,知道这里曾经发生过的故事。房地产不敢说是一个很有责任的行业,如果你能够在这个房子里?#19994;?#21382;史,?#19994;?#19968;些能够体验的东西,这也是我们应该做的事情。
4、餐饮、法律、财务等配套都引入社会化服务
?#35789;?#26159;一个园区,它也需要配套,也需要银行、?#31243;謾?#20415;利店,我们也在这方面做了很多努力。
我们在这里开了三个?#31243;茫?#31532;一个是同创物业开的,第二个是O2O的,你可以微信支付,中午吃饭用手机扫一下打开一个小盒子,你的盒饭就出来了,还有一个中央厨房。我们去拜访孵化器的时候,他们跟我说,你知道孵化器的人一顿饭只能吃几块钱的吗?他们说只能吃6块钱到8块钱的,但是在那个区域没有这么便宜的,所以我们引进了一家给宜家家居提供餐饮配送服务的中央厨房,为园区提供一顿饭8块钱的套餐。
孵化器里的企业,他们没有自己专职的会计、财务顾?#30465;?#27861;律顾问,我们可以给他们提供这样的服务,当然这也是社会化的。也有一些传统企业的老板,他们现在在研究一些新产业,也在我们那里入住。
这些只能作为一个不成熟、不成功的例子跟大家说,至于它未来能不能成功,在大家那里有没有借鉴就很难说。每个企业,不管是大企业还是小企业,在一个组织里面,在一个行业里面都多多少少有一些责任,把你的东西拿出来给别人分享,我觉得也是一种快乐。

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