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欧阳捷:京沪房价看不到顶

《明源地产研究》61期
2016-10-17 14:59:14
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导读:欧阳捷:京沪房价看不到顶 1、去库存的关键是房价要上涨,怎么上涨,就是要发钞票,去年发的钞票是16.39万亿,比之前年均多出4万亿。市场是买涨不买跌,房价上涨的核心是货币宽松政策。

欧阳捷:京沪房价看不到顶


1、去库存的关键是房价要上涨,怎么上涨,就是要发钞票,去年发的钞票是16.39万亿,比之前年均多出4万亿。市场是买涨不买跌,房价上涨的核心是货币宽松政策。
 
2、去库存8大军力:第?军团:正规军——婚姻人口购房、租房正是住房最稳定的?#25307;?#38656;求。第?军团:地方军——城镇低面积居住人群。第?军团:整编军——城镇租房户转化为购房人群。第?军团:保安军——棚户区、城中村改造购房人群。第?军团:?#20301;?#20891;——进城租房或购房的农民工。第?军团:警备师——城镇婚姻人口租房人群。第?军团:童子军——单身购房或租房人群。第?军团:“散兵旅”——投资购房人群。
 
3、现在是住宅市场上最好的,也是最后的政策机遇期,等经济转型、结构调整完成了,去库存完成了,不需要房地产来拉动经济了,这个机遇期也就过去了。
 
4、上海房价上涨,供求关系是主要矛盾,货币宽松是最大推手,资本避险是投资本性。这几个集中爆发。上海7个核心区域,许多连续14周是0供应。10年供应的房子基本全被卖掉了,没有余货了。按竣工面积计算,上海常住人口的平均面积是26平方米,算上拆迁可能只有17平方米,政府统计35平方米是按户籍人口统计的。上海为什么没?#24615;?#20043;前爆发,因为之前货币没有超发,去年最后几个月超发了4万亿,利率又降了,房价就被托起来了。
 
5、有人说房价不会永远上升,这个话是错的,全世界的大都市,不管哪个国家,伦敦、巴黎、新加坡、悉尼都是这样。北美、澳洲都是这样,美国房价下跌之后,经过几轮量化宽松,房价也在上升。
 
6、上海房地产确实在限购,现在留了一个后门,公?#31350;?#20197;买房子,三年以后可以出售。上海的核心想法是,通过高房价调节产?#21040;?#26500;、调节产业人口,提升上海的核心竞争力。所以上海在打击群租房,在加?#21487;?#20445;清查,?#35757;投?#20154;口清出去。
 
7、广州的房价已经基本见顶,深圳的房价未来会见顶,深圳房价的顶就是香港房价,上海和北京的房子10年还看不到顶。有波动也是震荡上行,除非发生战争等特殊情况。
 
8、上海的房价目前还看不到顶,上海的房价和人均收入没有关系。不是说这两个数字正相关房价就合理了。拿上海的平均房价和深圳相比会高吗?不会!租售 比说明了投资回报率的低下。但是和自住没有关系。
 
9、过去的地王已经全部被解套了。面粉贵过面包,只有做高端,给客户足够的价值,所以房子一定是越做越好。
 
10、苏州可以享受上海人口的挤出效应,特别是昆?#21073;?#21644;以后可能通地铁的地?#21073;?#33487;州的房价会跟着上海,往上走。苏州对土地供应的控制一直比较好,不会出现供大于求。高端产品比较多,造成普通住宅稀?#20445;?#26222;通住宅价格?#19981;?#19978;涨。深耕苏州是没问题的。


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