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歐陽捷:京滬房價看不到頂

《明源地產研究》61期
2016-10-17 14:59:14
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導讀:歐陽捷:京滬房價看不到頂 1、去庫存的關鍵是房價要上漲,怎么上漲,就是要發鈔票,去年發的鈔票是16.39萬億,比之前年均多出4萬億。市場是買漲不買跌,房價上漲的核心是貨幣寬松政策。

歐陽捷:京滬房價看不到頂


1、去庫存的關鍵是房價要上漲,怎么上漲,就是要發鈔票,去年發的鈔票是16.39萬億,比之前年均多出4萬億。市場是買漲不買跌,房價上漲的核心是貨幣寬松政策。
 
2、去庫存8大軍力:第?軍團:正規軍——婚姻人口購房、租房正是住房最穩定的剛性需求。第?軍團:地方軍——城鎮低面積居住人群。第?軍團:整編軍——城鎮租房戶轉化為購房人群。第?軍團:保安軍——棚戶區、城中村改造購房人群。第?軍團:游擊軍——進城租房或購房的農民工。第?軍團:警備師——城鎮婚姻人口租房人群。第?軍團:童子軍——單身購房或租房人群。第?軍團:“散兵旅”——投資購房人群。
 
3、現在是住宅市場上最好的,也是最后的政策機遇期,等經濟轉型、結構調整完成了,去庫存完成了,不需要房地產來拉動經濟了,這個機遇期也就過去了。
 
4、上海房價上漲,供求關系是主要矛盾,貨幣寬松是最大推手,資本避險是投資本性。這幾個集中爆發。上海7個核心區域,許多連續14周是0供應。10年供應的房子基本全被賣掉了,沒有余貨了。按竣工面積計算,上海常住人口的平均面積是26平方米,算上拆遷可能只有17平方米,政府統計35平方米是按戶籍人口統計的。上海為什么沒有在之前爆發,因為之前貨幣沒有超發,去年最后幾個月超發了4萬億,利率又降了,房價就被托起來了。
 
5、有人說房價不會永遠上升,這個話是錯的,全世界的大都市,不管哪個國家,倫敦、巴黎、新加坡、悉尼都是這樣。北美、澳洲都是這樣,美國房價下跌之后,經過幾輪量化寬松,房價也在上升。
 
6、上海房地產確實在限購,現在留了一個后門,公司可以買房子,三年以后可以出售。上海的核心想法是,通過高房價調節產業結構、調節產業人口,提升上海的核心競爭力。所以上海在打擊群租房,在加強社保清查,把低端人口清出去。
 
7、廣州的房價已經基本見頂,深圳的房價未來會見頂,深圳房價的頂就是香港房價,上海和北京的房子10年還看不到頂。有波動也是震蕩上行,除非發生戰爭等特殊情況。
 
8、上海的房價目前還看不到頂,上海的房價和人均收入沒有關系。不是說這兩個數字正相關房價就合理了。拿上海的平均房價和深圳相比會高嗎?不會!租售 比說明了投資回報率的低下。但是和自住沒有關系。
 
9、過去的地王已經全部被解套了。面粉貴過面包,只有做高端,給客戶足夠的價值,所以房子一定是越做越好。
 
10、蘇州可以享受上海人口的擠出效應,特別是昆山,和以后可能通地鐵的地方!蘇州的房價會跟著上海,往上走。蘇州對土地供應的控制一直比較好,不會出現供大于求。高端產品比較多,造成普通住宅稀缺,普通住宅價格也會上漲。深耕蘇州是沒問題的。


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